Grundsätzlich ist bei dem Kauf von Gebäuden, die zur Einkünfteerzielung genutzt werden, die sog. 15%-Grenze (§ 6 Abs.1 Nr.1a EStG) zu beachten. Danach werden die innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung getätigten Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen netto 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dies hat zur Folge, dass die Aufwendungen nicht mehr sofort als Erhaltungsaufwand steuermindernd berücksichtigt werden, sondern nur im Rahmen der AfA.
Aufwendungen, die bereits vor Anschaffung getätigt worden sind, werden bei der Prüfung der 15%-Grenze laut BFH nicht mit berücksichtigt. Das bedeutet, dass diese Aufwendungen nicht den Herstellungskosten hinzugerechnet werden, falls die 15% Grenze in den Folgejahren durch weitere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen überschritten wird, sondern sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bleiben.
Die Frist des 3-Jahreszeitraumes beginnt hierbei mit dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist, d.h. in der Regel mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Als Aufwendungen vor Anschaffung gelten Arbeiten die bereits vor diesem Tag begonnen haben.
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Quelle: www.haufe.de
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